Gayrimenkul Yatırımında Temel Kontroller

Gayrimenkul, çoğu kişinin hayatındaki en büyük tek kalem harcamadır. Hata yapıldığında geri dönüşü de en pahalı olan yatırım türüdür. Hisse senedinde yanlış tercihinizi bir günde satıp çıkarsınız; yanlış daireyi satmak aylar, bazen yıllar alır.

Bu yüzden gayrimenkul yatırımı başlangıç aşamasında yapılacak iş, "güzel ev bulmak" değil, "kötü evi elemek"tir. Aşağıdaki kontroller tam olarak bunun için var: sizi kötü karardan korumak.

Bir ön uyarı: Peşinatı denkleştirmek yeterli değildir. Acil durum fonunuz ayrı durmalı, aylık bütçeniz kredi taksitini rahatça kaldırmalı. Ev alırken birikiminizin son kuruşunu kullanmak, ilk arıza veya iş kaybında sizi kredi kartı borcuna iter.

Hukuki ve Fiziki Kontroller: Belgeye Bakmadan Kapora Verme

Satıcının anlattığı hikâye ile resmî kayıtlar çoğu zaman uyuşmaz. Kötü niyetten değil, çoğunlukla bilgisizlikten. Sizin işiniz kaydı okumak.

Tapu ve şerh incelemesi

Tapu kaydı sadece "kimin üzerine" sorusunu cevaplamaz. Asıl bilgi beyanlar ve şerhler bölümündedir.

• Cins tashihi yapılmış mı? Arsa vasıflı bir yerde "daire" satın alıyorsanız durun.
• İpotek var mı? Varsa hangi bankaya, ne kadar, satışta nasıl kaldırılacak.
• Haciz, tedbir, intifa hakkı gibi kayıtlar tapuda görünür. Biri bile varsa avukat görüşü alın.
• Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Kat mülkiyeti kurulmamış binada iskân sorunu olabilir.
• Hisseli tapu ise diğer paydaşlar kimler, satış için önalım hakkı devrede mi.

İmar durumu, ruhsat ve iskân

Belediyeden imar durumu belgesi isteyin. Ücretsiz ya da çok düşük bedelle alınır. Kontrol listesi:

1. Yapı ruhsatı var mı, ruhsattaki proje ile mevcut yapı örtüşüyor mu.
2. Yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı. İskânsız daire, kredi kullanımını zorlaştırır.
3. Kaçak kat, kapatılmış balkon, ruhsatsız eklenti var mı.
4. Parsel yol, park veya okul alanında kalıyor mu; kentsel dönüşüm planı içinde mi.

Bina sağlığı ve depremsellik

Binanın yaşı tek başına bilgi vermez. Şunlara bakın:

• Yapım yılı 2000 öncesi ise zemin etüdü ve yapı denetimi ihtimali düşüktür.
• Kolonlarda kesme, taşıyıcı duvar kaldırma yapılmış mı. Zemin kattaki dükkânlara mutlaka bakın.
• Bodrumda rutubet, temelde su, çatıda akıntı izi.
• Asansör, çatı yalıtımı, tesisat yenileme gibi büyük giderler yakında gündeme gelecek mi.
• Mümkünse bir inşaat mühendisine bir saatlik ekspertiz yaptırın. Ödeyeceğiniz ücret, evin fiyatının yanında yuvarlama hatası kalır.

Yönetim planını ve son bir yılın kat malikleri karar defterini isteyin. Komşuluk sorunları, kararsız yönetim, ödenmeyen aidatlar hep orada yazar.

Rakamlar: Getiriyi Hissiyatla Değil Hesapla Bulun

"Bu bölge yükselir" cümlesi bir yatırım analizi değildir. Yükselse bile ne kadar ödediğinizi bilmeniz gerekir.

Gerçek maliyeti çıkarın

İlan fiyatı, ödeyeceğiniz paranın tamamı değildir. Kalem kalem yazın:

Bu toplam, alım fiyatının üzerine ciddi bir yüzde ekler. Getiri hesabını bu rakam üzerinden yapın.

Kira çarpanı ve net getiri

Basit ve işe yarar iki ölçü var:

• Amortisman süresi: Toplam maliyet ÷ yıllık net kira. Kaç yılda kendini ödüyor.
• Net kira getirisi: (Yıllık kira − aidat − vergi − bakım − boşluk payı) ÷ toplam maliyet.

Boşluk payı için yılda en az bir aylık kirayı düşün. Bakım için bir aylık daha ayırın. Kalan rakamı, aynı parayı düşük maliyetli fonlarda veya mevduatta değerlendirseydiniz elde edeceğiniz getiriyle karşılaştırın. Gayrimenkulün avantajı çoğu zaman kira değil, kaldıraç ve enflasyona karşı sağladığı korumadır. Ama bu korumanın da bir fiyatı vardır.

Kredi ve nakit akışı testi

Kredi kullanacaksanız üç senaryo çalıştırın:

1. Normal: Kira taksidin yüzde kaçını karşılıyor.
2. Kötü: Ev 4 ay boş kalırsa taksidi maaştan ödeyebiliyor musunuz.
3. Çok
   © 2026 Birikimi Yatırım